Was ist eine Annuität?

Definition: Was bedeutet Annuität?

Wer eine Immobilie erwirbt und diese nicht vollständig aus eigenen Mitteln finanzieren kann, nimmt ein Annuitätendarlehen auf. Diese Annuität ist eine regelmäßige Zahlung, durch die das Darlehen über eine fixierte Laufzeit getilgt wird. Die Annuität besteht immer aus einem Tilgungsteil und einem Zinsteil. Durch den regelmäßigen Tilgungsbetrag vermindert sich mit der Zeit die geschuldete Kreditsumme und gleichzeitig sinken die damit verbundenen Zinszahlungen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Tilgungsdarlehen mit gleichbleibenden Rückzahlungsbeträgen (die sogenannten „Annuitätenraten“ oder meist nur kurz „Annuität“ genannt). Im Unterschied zu einem Ratenkredit bleibt bei einem Annuitätendarlehen die Höhe der Raten über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant. Der Begriff „Annuität“ leitet sich übrigens vom lateinischen Wort „annus“ für „Jahr“ ab.

Die Annuitätenrate besteht aus zwei Komponenten: einem Tilgungs- und einem Zinsanteil. Die Zinsen werden bei einer monatlichen oder jährlichen Annuität immer nur auf den geschuldeten Restdarlehensbetrag berechnet. Da sich durch die regelmäßige Tilgung des Darlehens der Restdarlehensbetrag vermindert, sinken mit der Zeit die Zinsen und gleichzeitig steigen die Tilgungen.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Zu Beginn einer Finanzierung wird mit dem Kreditgeber die Laufzeit des Annutitätendarlehens festgelegt. Bei Immobilienfinanzierungen beträgt die Darlehenslaufzeit in der Praxis meist 5, 10 oder 15 Jahre. Über diese vertraglich vereinbarte Laufzeit der Annuität bleibt der Zinssatz des Darlehens konstant und lässt sich im Nachhinein nicht mehr ändern. In diesem Zusammenhang sollten Sie wissen, dass der Zinssatz mit der Darlehenslaufzeit steigt. Eine Baufinanzierung über 15 Jahre hat demnach einen höheren Zinssatz als eine Finanzierung über nur fünf Jahre.

Der zweite Faktor, den Sie als Kreditnehmer bei einem Annuitätendarlehen selbst bestimmen können, ist die Höhe der anfänglichen Tilgung. Viele Banken verlangen bei einer Baufinanzierung in der Regel jedoch einen Mindesttilgungssatz von einem Prozent des Darlehensbetrages. Grundsätzlich empfiehlt es sich in Zeiten niedrigerer Zinsen einen höheren Tilgungssatz zu wählen. Dadurch wird während der Laufzeit ein größerer Betrag des Darlehens getilgt und die Zinsbelastung verringert sich schneller. Das ist besonders sinnvoll, wenn in Zukunft von steigenden Zinsen ausgegangen wird. Schaffen Sie es als Kreditnehmer nicht, die Annuität bis zum Ende der Laufzeit vollständig zu tilgen, muss Sie für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung mit einem möglicherweise deutlich höheren Zinssatz abschließen.

Tilgungsszenarien im Vergleich

Besonders bei hohen Darlehenssummen in Kombination mit einem niedrigen Tilgungssatz ist der Tilgungsanteil der Annuität zu Beginn der Darlehenslaufzeit noch gering und der Zinsanteil hoch. Falls Sie sich jedoch für einen hohen Tilgungssatz entscheiden und der Zinssatz des Darlehens niedrig ist, kann der Tilgungsanteil bereits zu Beginn der Annutität sehr hoch ausfallen.

Was ist eine monatliche Annuität?

Ein Annuitätendarlehen wird bei einer Baufinanzierung jährlich abgerechnet. Die jährliche Annuität wird für den Kreditnehmer jedoch in zwölf Raten unterteilt, die er monatlich an den Baufinanzierer zurückzahlen muss. Wie zuvor erwähnt, ist bei den meisten Annuitätendarlehen der Anteil der anfänglichen Tilgung eher gering und der Anteil der Zinsen hoch.

Besonders in der Baufinanzierung erfreuen sich Annuitätendarlehen großer Beliebtheit, da sie nicht nur über einen langen Zeitraum laufen, sondern aufgrund ihrer konstanten monatlichen Belastung eine hohe Kalkulationssicherheit geben. Der Darlehensnehmer weiß über viele Jahre im Voraus, mit welcher finanziellen Belastung er kalkulieren muss. In Kombination mit weiteren Ausgaben für die Lebensführung lässt sich damit vorhersagen, ob man sich eine bestimmte Immobilie leisten kann oder nicht.

Sollte die monatliche Annuität zu hoch ausfallen und Ihre finanziellen Möglichkeiten als Kreditnehmer übersteigen, bleibt Ihnen die Möglichkeit, die Laufzeit der Annuität zu verlängern. Damit senken Sie die jährliche und monatliche Belastung durch die Annuität.

Vorteile des Annuitätendarlehens

Die Zinsbindung dieses Darlehens ermöglicht eine sehr hohe Planungssicherheit. Die regelmäßige Zahlung der Annuität bleibt über den gesamten Zinsbindungszeitraum konstant. So können Sie als Darlehensnehmer genau berechnen, welchen Teilbetrag Ihres Einkommens Sie zur Baufinanzierung aufwenden. Je länger der gewählte Zinsbindungszeitraum, umso höher ist die Planungssicherheit.

In diesem Zusammenhang sollten Sie wissen, dass Annuitätendarlehen immer zum Sollzinssatz berechnet werden. Der Sollzinssatz ist das Entgelt, das die Bank dem Darlehensnehmer für einen zuvor festgelegten Zeitraum überlässt. Immobilienkäufer müssen allerdings berücksichtigen, dass der Sollzinssatz der Annuität lediglich angibt, wie viel Geld netto für diesen Kredit zu zahlen ist. Weitere Kosten für die Aufnahme des Kredites, wie Verwaltungs- und Beratungsgebühren sind nicht enthalten. Erst der Effektivzinssatz hat eine abschließende Aussagekraft.

Ein weiterer Vorteil des Annuitätendarlehens ist seine Transparenz. Alle Darlehensnebenkosten müssen vom Immobilienfinanzierer vollständig ausgewiesen werden. Zudem erklärt Ihnen der Darlehensplan, den Sie zum Vertragsabschluss erhalten, wie sich die Tilgungs- und Zinsraten im Detail über die gesamte Vertragslaufzeit entwickeln. Die Restschuld am Ende der Immobilienfinanzierung steht von Anfang an fest.

Nicht zuletzt besteht ein dritter Pluspunkt einer Annuität darin, dass ein eventuell höherer Zins nach Ablauf der Zinsbindung nur noch auf den Restbetrag der Annuität gezahlt werden müssen. Außerdem bietet der Ablauf der Zinsbindungsfrist bei gesunkenen Marktzinsen Ihnen als Darlehensnehmer die Chance, von niedrigeren Zinssätzen zu profitieren.

Nachteile eines Annuitätendarlehens

Einerseits bringt die festgeschriebene Sollzinsdaur einer Annuität zwar eine hohe Planungssicherheit. Andererseits sind Änderungen während der Vertragslaufzeit in der Regel nicht vorgesehen. Diese Änderungen betreffen zum Beispiel eine vorzeitige, vollständige oder teilweise Rückzahlung der Restschuld. Akzeptiert die Bank eine vorzeitige Rückzahlung der Restschuld, müssen die Kunden eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese berechnet die Bank für den unerwarteten vorzeitigen Ausstieg aus dem Kreditvertrag und die damit entgangenen Zinszahlungen. Gemäß § 489 BGB besteht ein Sonderkündigungsrecht erst nach zehn Jahren. Wer dennoch bei einer Annuität flexibel bleiben möchte, sollte ein vertragliches Sonderkündigungsrecht mit der Bank vereinbaren. Einige Immobilienfinanzierer bieten ihren Kunden auch die Möglichkeit an, jedes Jahr eine Sondertilgung bis zu einer maximalen Höhe zu leisten.

Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist einer Annuität besteht für den Darlehensnehmer das Risiko einer Zinsänderung. Diese Situation tritt dann ein, wenn die Kreditsumme während dieser Zeit nicht vollständig getilgt wurde. In diesem Fall ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Der Sollzinssatz kann jedoch höher ausfallen als beim ersten Vertrag, schließlich kann keine Bank vorhersehen, wie sich der Kapitalmarkt über einen langen Zeitraum von zehn, 15 oder 20 Jahren entwickeln wird. Immobilienkäufer können sich jedoch mit einem Forward- oder Volltilgerdarlehen gegen diese Eventualitäten absichern.

Wie können Bauherren maximal vom Annuitätendarlehen profitieren?

Der wichtigste Tipp in Bezug auf den Abschluss einer Annuität ist, die Angebote vieler Immobilienfinanzierer miteinander zu vergleichen. Bei kaum einer anderen Kreditart können sich die Konditionen so stark unterscheiden wie bei Baufinanzierungen. Da eine Immobilie in der Regel die größte Investition im Leben eines Menschen darstellt, sollten Sie die Konditionen im Detail vergleichen. Selbst kleinste Unterschiede beim Zinssatz können über eine lange Laufzeit eine Ersparnis von Tausenden Euro bringen.

Viele Banken bieten ihren Kunden einen Zeitraum, in dem keine Bereitstellungszinsen zu zahlen sind. Die Zinsen auf eine Annuität sind in diesem Fall erst sechs, zwölf oder 24 Monate nach Vertragsabschluss zu zahlen. Diese Option eignet sich gut für Bauprojekte, bei denen die Darlehensauszahlung an den Baufortschritt geknüpft ist. Die Auszahlung des Kredits wird auf mehrere Bauphasen verteilt, um zu verhindern, dass der Kreditgeber größere Kreditsummen auszahlt, die erst später in Anspruch genommen werden.

Auch die Vereinbarung von Sondertilgungen ist ein wesentlicher Faktor bei einem Annuitätendarlehen. Nicht selten erhalten Darlehensnehmer während des Darlehenszeitraumes Erbschaften, Bonuszahlungen oder sonstige größere Zahlungen, die sie zum Abbau der Restschuld ihrer Baufinanzierung einsetzen können.

Nicht zuletzt bietet die Inanspruchnahme eines KfW-Darlehens von der KfW-Förderbank eine zinsgünstige Alternative. Bauherren profitieren von einem Kredit mit günstigen Zinsen oder einem Zuschuss der Bank. Es besteht auch die Möglichkeit, den KfW-Kredit mit einer klassischen Baufinanzierung zu kombinieren.

Beispiel Investitionsrechnung

Berechnung Zinsen: Ausstehende Darlehenssumme x Zinsatz

Berechnung Tilgung: Annuität – Zinsen

Ein Bauherr nimmt ein Annuitätendarlehen in Höhe von 500.000 Euro auf. Die Tilgungsrate der Annuität beträgt zwei Prozent, was einer Monatsrate von 1.171 Euro entspricht. Der gebundene Sollzins beträgt 0,81 Prozent, die Sollzinsbindung zehn Jahre.

Nach zehn Jahren belaufen sich die gezahlten Raten auf 140.500 Euro, für die der Bauherr 36.375 Euro bei einer Tilgung von 104.125 Euro gezahlt hat. Die Restschuld beträgt 359.875 Euro.