Die MHP Hotel AG, seit 2021 an der Börse, hat das dritte Quartal mit einem Rekordumsatz abgeschlossen, wie seit der Vorwoche bekannt ist. Der Hotelumsatz stieg im Jahresvergleich um 26 Prozent auf 44,5 Millionen Euro. Finanztrends.de sprach mit CEO Dr. Jörg Frehse und CFO Ralf Selke, die das Unternehmen gemeinsam mit COO Michael Wagner gegründet haben, über Risiken und Chancen in der Hotelbranche, Deutschland als Niedrigpreisland – und die größte Suite von München.
Finanztrends: Die MHP Hotel AG ist eine gründergeführte unabhängige Hotelinvestment- und Managementplattform. Seit 2012 entwirft und realisiert Ihr Unternehmen innovative Hotel-, Gastronomie- und Barkonzepte im Premiumsegment. Sie sind also mehr als ein Hotelbetreiber. Könnten Sie unseren Lesern ihr Geschäftskonzept noch einmal näher erläutern?
Jörg Frehse: Die erste Säule unseres Geschäftsmodells von MHP ist, dass wir mit institutionellen Investoren langfristige Mietverträge abschließen für deren Immobilien. Die internationalen Hotelketten wollen aus bilanziellen Gründen solche Verträge in der Regel nicht unterzeichnen, sondern bieten lieber Franchisekonzepte an. Und da schlagen wir die Brücke, dass wir auf der einen Seite den Investoren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liefern können und auf der anderen Seite Franchise-Verträge für internationale Hotelmarken wie zum Beispiel für das JW Marriott in Frankfurt oder demnächst auch Conrad als Luxusmarke von Hilton. Da ist unser USP, dass wir als MHP solche Premium- und Luxusmarken im Franchise-System überhaupt vergeben bekommen. Eigentlich ist Franchise eher im Budget- oder Midscale-Segment vertreten. Je höher Sie in den Segmenten gehen, umso seltener finden Sie das.
Ralf Selke: Das Bild, das wir gerne benutzen: Wenn Sie als Riese das Hotelgebäude nehmen und schütteln würden, alles was rausfällt, das sind wir. Also die Menschen, die Betten, die Computer, die Biervorräte. Das ist das, was wir managen. Die Steine, das ist der institutionelle Investor oder vielfach auch ein Family Office, was wir dort vertreten.
Jörg Frehse: Ein weiterer Bereich, wo wir wachsen wollen, sind Co-Investments. Das heißt, dass wir Hotels übernehmen, uns selber daran beteiligen und diese Hotels neu aufstellen. Das haben wir zum Beispiel in Basel gemacht, da haben wir gemeinsam mit einem Private-Equity-Fonds das ehemalige Suisse-Hotel aus einer Insolvenz herausgekauft, komplett renoviert und 2020 als Basel Marriot-Hotel wiedereröffnet. Das dritte Modell, das wir forcieren: Dass wir, wie 2021, nicht nur ein Hotel sondern auch die dazugehörige Marke übernehmen. Das war das Hotel MOOONS in Wien. Das ist eine Marke, die wir in weiterentwickeln wollen, weil sie sich als besonders profitabel erwiesen hat.
„Lage ist nicht zu ersetzen“
Finanztrends: Zwölf Premium und Luxury-Hotels mit fast 2.700 Zimmer gehören zu ihrem Portfolio. Welche Lagen funktionieren dabei besonders gut?
Ralf Selke: Wir versuchen möglichst immer Innenstadtlage zu haben, sowohl mit guter Nahverkehrsanbindung, aber auch, dass Gäste mit dem Auto vorfahren können. Stadtrandlagen oder die B-Städte ist nichts, was wir uns anschauen würden. Wenn wir nach München schauen, haben wir mehr als 60 Prozent ausländische Gäste, die wollen die wichtigsten Sehenswürdigkeiten zu Fuß erreichen oder als Businessgäste unkompliziert zur Messe kommen. Wie bei allen Immobilien gilt auch hier: Lage kann man einfach nicht ersetzen.
Finanztrends: Haben sie sich auch aus diesem Grund dafür entschieden, jüngst das neu errichtete Traditionshotel Koenigshof, a Luxury Kollection, Munich direkt am Stachus in München zu übernehmen?
Jörg Frehse: Beim Koenigshof war es so, dass die Besitzerfamilie das alte Haus abgerissen hatte und neu aufbauen wollte, aber heftig von Covid getroffen wurde. Letztendlich hat sich die Familie entschieden, das Hotel mitten in der Bauphase zu verkaufen. Die neue Käuferfamilie hat dann nach einem Zukunftskonzept und einem Betreiber gesucht. Und da haben wir uns beworben und sind am Ende auch zum Zuge gekommen. Nun haben wir, in Zusammenarbeit mit Marriot, das Haus mit der Historie und seinem Namen unter dem Softbrand „the luxury collection“ neu aufgestellt.
Finanztrends: Wie sind die bisherigen Erfahrungen, knapp ein halbes Jahr nach Eröffnung?
Jörg Frehse: Wir sind sehr zufrieden. Wir haben schon in den ersten Monaten eine Durchschnittsrate von über 500 Euro bei einer Belegung von über 60 Prozent. Da sind wir total happy mit. Langfristig wollen wir mit dem Hotel in Richtung 800 oder 1000 Euro kommen, was in München auch erzielbar ist in der Lage. Wir sind jedenfalls guter Dinge, auch was das neue Restaurant im neunten Stock mit fantastischem Blick über München anbetrifft, da haben wir ein schönes südamerikanisches Konzept umgesetzt, was sehr gut angenommen wird.
Bei Hotelpreisen noch Aufholbedarf
Finanztrends: Wo liegen die aktuellen Herausforderungen im Hotelgeschäft – und wo ihrer Meinung nach die größten Chancen?
Jörg Frehse: Worauf wir uns einstellen müssen, das sind natürlich höhere Kosten im Bereich Energie, Warenbeschaffung und Personal. Auf der anderen Seite ist der Mitarbeiter in unserer Branche elementar wichtig. Und es ist uns zuletzt gelungen, unser Personal an uns zu binden, da haben wir überhaupt keine Probleme. Die große Chance sehe ich darin, dass wir in Deutschland, was die Entwicklung der Hotelpreise anbetrifft, international noch sehr hinterher hängen. Wenn sie auf Städte gucken wie Amsterdam, London oder Paris, aber auch Zürich, Mailand oder Rom. Da haben wir großen Aufholbedarf.
Ralf Selke: Wenn wir die Hotel-Kennziffer RevPAR anschauen, also den Umsatz pro Verfügbarem Zimmer, hat Paris über die Stadt einen durchschnittlichen Wert von 197, und München, letzter Stand, von unter 100. Das heißt, Paris ist hundert Euro vor München. Und das ist mit der beste Markt in Deutschland. Der internationale Gast reibt sich die Augen, wenn er etwa in Berlin für 200 Euro sehr gut wohnen kann. In London oder Paris kriegt er dafür höchstens eine Abstellkammer.
Finanztrends: Wie sehen die weiteren Pläne aus? Wollen sie mit der MHP Hotel AG auch international wachsen?
Jörg Frehse: Wir wollen auch außerhalb der DACH-Region wachsen, haben uns auch schon viele Projekte angeschaut, kamen bislang leider nicht zum Zuge. Aber das interessiert uns. Wir wollen allerdings immer so wachsen, dass es zu unserer Struktur weiter passt. Also eher in Nachbarländern, als dass wir sagen, wir gehen jetzt nach Athen oder Lissabon.
Finanztrends: 2021, inmitten der Corona-Krise haben sie sich dafür entschieden, MHP an die Börse zu bringen. Die Aktie wird seitdem am Münchner m:access gelistet. Woher nahmen Sie den Mut für diesen Schritt – und hat er sich im Rückblick ausgezahlt?
Ralf Selke: Man muss sagen, wir sind während COVID ‚all in‘ gegangen. Nach dem Motto: Wenn wir durchhalten, dann kann es nur besser werden. Wir haben das auch als Chance begriffen, also gehen wir jetzt den Weg und werden groß. Dafür müssen wir einem neuen Investor auch zeigen, was wir als Wert darstellen. Wir hatten eine 25.000-Euro-GmbH und mit der ist es schwer, zu sagen, gib mir doch Deine Immobilie. Daher haben wir entschieden, wir gehen im Rahmen eines Reverse-IPO diesen Weg und zeigen, was in der Company wirklich für ein Wert verbuddelt ist und haben diesen über den Börsengang auch gehoben. Dadurch hatten wir die Möglichkeit, weiter zu wachsen. Zum einen durch Übernahmen, wofür das frische Kapital genutzt werden konnte. Aber wir haben die Aktie auch für die Mitarbeiterbindung eingesetzt, in dem wir diesen Aktien ausgeben. Damit haben wir eine Währung, mit der wir auch Führungskräfte näher ans Unternehmen MHP heranführen.
MHP-Aktie ist ein Wachstumswert
Finanztrends: Mit der Kursentwicklung der Papiere können Sie aber nicht wirklich zufrieden sein, oder? Warum sollten Investoren oder Kleinanleger dennoch auf die MHP-Hotel-Aktie setzen?
Ralf Selke: Die Sache ist simpel. Wir sind aktuell recht günstig, unser Börsenwert liegt bei rund eines Viertels unseres Jahresumsatzes. Wir wachsen stetig, auch in Richtung Profitabilität. Wir waren 2023 bei einem operativen EBITDA von vier Millionen Euro, werden dieses Jahr die angestrebten sechs Millionen erreichen. Das heißt, wir haben erhebliche Zuwächse und werden das auch weiter ausbauen können. Und wir haben das gleiche Interesse, wie der Aktionär. Wir sind kein gekauftes Management-Team, sind ebenfalls Aktionäre und haben das gleiche Ziel.
Jörg Frehse: Man muss sehen, der Verlust, den wir in Corona Ende 2020 ausgewiesen haben, war mit 3,3 Millionen recht überschaubar. Da haben wir uns vergleichsweise gut rausgearbeitet. Wir haben unser Bestandshotel-Portfolio, das auch sehr rentabel ist. Aber mit den anderen Hotels sind wir nach wie vor noch voll im Aufbau, in diesem Sinne sind wir auch ein Wachstumswert. In der Hotellerie ist es eben so, dass die Häuser nicht vom ersten Tag an hundert Prozent Auslastung und 1.000 Euro Zimmerpreis haben, das braucht seine Zeit. Da arbeiten wir dran und versuchen uns das Vertrauen der Anleger und des Kapitalmarkts zu erarbeiten.
Ralf Selke: Was auch noch sehr wichtig ist: Wir sind vom Produkt her Old Economy, unser Produkt versteht jeder. Das kann man selbst angucken, besichtigen. Nachhaltigkeit ist ebenfalls ein Punkt, worauf Gäste und Aktionäre gleichermaßen achten. Alle unsere Häuser sind beispielsweise Green-Key-zertifiziert und alle Hotels werden ab 2025 mit grünem Strom versorgt. Dazu läuft eine große Initiative zum Thema Food Waste, wo wir mittels einer KI-Lösung eines Schweizer Start-ups ermitteln, wo wir wann was wegschmeißen – und wie wir das reduzieren können. Unser Grundsatz lautet ‚You Matter‘, was sich auf Mitarbeiter, Gäste und Anleger beziehen lässt. Und wir sind ein Akteur, der vom Megatrend Reisen einfach weiter profitieren wird. Die Inder waren noch nicht alle da, und auch nicht die Chinesen. Wir werden uns langfristig, sag ich mal, vor Gästen nicht retten können.
Finanztrends: An die Ausschüttung einer Dividende denken Sie allerdings auf absehbare Zeit nicht, oder?
Jörg Frehse: Wir bei MHP haben uns in der Corona-Zeit, so wie alle in der Branche, mit KfW-Darlehen beholfen, die natürlich günstigste Konditionen haben. Die im Moment noch rund vier Millionen Euro Verbindlichkeiten zahlen wir sukzessive zurück, so dass wir diese planmäßig 2026 zurückgeführt haben werden. Danach sind wir absolut gewillt, über eine Dividendenpolitik nachzudenken. Bis dahin aber können und dürfen wir gar keine Dividende ausschütten. Das ist eine der Bedingungen der KfW-Kredite.
Die größte Suite der Stadt
Finanztrends: Zum Abschluss noch einmal zurück zum Koenigshof. Stimmt es, dass im Neubau die größte Suite von ganz München zu finden ist? Und welcher Personenkreis gönnt sich diesen Luxus?
Jörg Frehse: In der Tat. Aber sie müssen sich das so vorstellen, dass das einzelne Suiten sind, die untereinander verbunden werden können. So kann eine große Fläche auf einer Ebene geschaffen werden, die auch den Sicherheitsanforderungen etwa von Staatsgästen entsprechen, wie bei der Münchner Sicherheitskonferenz. Das weitere Klientel, das wir damit ansprechen wollen, sind Geschäftsleute aus Saudi Arabien, Katar oder den Emiraten. München ist nach London und Paris das drittwichtigste Reiseziel für Gäste aus dem arabischen Raum. So was ist in Deutschland nur in München marktfähig, in Hamburg oder Köln eher nicht. Vielleicht noch in Düsseldorf.