Finanztrends-Autor Sascha Huber führte im Rahmen der letzten Münchener Kapitalmarkt Konferenz ein ausführliches Interview mit Marin Marinov (CEO) und Felix Krekel (CFO) von der Coreo AG.
Sehr geehrter Herr Marinov, sehr geehrter Herr Krekel, wie immer, so habe ich mich natürlich auch auf dieses Interview vorbereitet. So weiß ich, dass die Coreo AG aus der ehemaligen Nanostart AG hervorgegangen ist. Nanostart kenne ich selbst gut, da ich dort vor einigen Jahren mal selbst Aktionär war. Zum Glück habe ich rechtzeitig, mit schönen Gewinnen, verkauft. Aber erläutern Sie doch vielleicht unseren Leserinnen und Lesern mal, was das Geschäftsmodell der heutigen Coreo AG ist.
Antwort von Felix Krekel: Die Coreo AG ist ein auf Gewerbe- und Wohnimmobilien spezialisiertes Immobilienunternehmen, das sich in erster Linie auf das Segment der sogenannten Value Add-Immobilien konzentriert. Dabei handelt es sich um Objekte, deren Wert sich durch gezielte Maßnahmen steigern lässt. Voraussetzung hierfür ist, dass der jeweilige Standort funktioniert und die Immobilien funktional intakt sind. Wir suchen, kaufen und entwickeln bzw. repositionieren diese dann und generieren so nicht unerhebliche Werte für unsere Gesellschaft und damit unsere Aktionäre.
Was die Standorte anbelangt, so setzen wir nicht auf die großen A7-Städte, sondern in erster Linie auf Mittelzentren, sogenannte B- und C-Standorte. Die Transaktionsvolumina bewegen sich im Bereich zwischen drei und fünf am unteren Rand und fünfzehn bis zwanzig Millionen Euro am oberen Ende und somit zwischen den üblichen Budgets von Privatinvestoren auf der einen und institutionellen Investoren auf der anderen Seite. Wir haben uns ganz bewusst dazwischen positioniert, weil wir in diesem Teich weniger Angeln vermuten, was sich bisher auch als richtig erwiesen hat.
Was die von Ihnen angesprochene Historie anbelangt, haben Sie völlig Recht. Bis zum Jahr 2016 firmierte die Gesellschaft noch unter ihrem alten Namen Nanostart AG und war ein Beteiligungsunternehmen, das sich auf Unternehmen im Nanotechnologiebereich spezialisiert hatte. Diese „nanotechnologische Phase“ ist mit der von der HV 2016 beschlossenen Änderung des Gesellschaftszwecks zu Ende gegangen. Das seinerzeitige Beteiligungsportfolio ist inzwischen bis auf zwei Positionen desinvestiert worden.
Bei der einen Beteiligung handelt es sich um Anteile an einem Fonds im Volumen von ca. 500.000 Euro. Dieser ist kürzlich planmäßig in die Liquidationsphase eingetreten, so dass es jetzt abzuwarten gilt, wie hoch die Rückflüsse am Ende des Tages an für die Coreo AG ausfallen werden. Die zweite Beteiligung ist von wesentlicher Bedeutung für unser Unternehmen. Es handelt sich hierbei um gut zwei Millionen MagForce Aktien (per 31.8.2018) mit einem aktuellen Wert von gut 11 Mio. Euro.
Diese für unser neues Geschäftsmodell atypische Beteiligung stellt eine Liquiditätsreserve dar, da wir grundsätzlich bereit sind, diese zu veräußern. Allerdings stehen wir hierbei unter keinerlei Druck.
Jetzt haben Sie eingangs gesagt, dass Sie sich bei den Volumina ganz bewusst zwischen privaten und institutionellen Anlegern positioniert haben, weil so der Wettbewerbsdruck geringer ist. Wen aber betrachten Sie eigentlich als Konkurrenten? Gibt es da Kandidaten?
Antwort von Felix Krekel: Wir haben inzwischen mit fünf Transaktionen einen Immobilienbestand in Höhe von ca. 45 Mio. Euro aufgebaut. Wenn Sie das in Relation zum Volumen des gesamten deutschen Immobilienmarktes setzen, sind wir noch ein sehr kleiner Fisch. Und natürlich gibt es auch andere Immobilienunternehmen, die in diesem Teich angeln, um bei diesem Bild zu bleiben. Aber einen unmittelbaren Wettbewerber sehen wir für uns nicht. Der Teich ist einfach groß genug.
Wenn Sie jedoch von den börsennotierten Immobilienunternehmen unbedingt eines herauspicken wollen, den man als Peer bezeichnen könnte, wäre es wohl am ehesten die Noratis AG. Allerdings verfolgt Noratis ein etwas anders gelagertes Geschäftsmodell. Unser Ziel ist der langfristige Aufbau eines Immobilienportfolios. Entsprechend wollen wir die Immobilien, die wir erwerben, entwickeln und/oder repositionieren nicht gleich wieder am Markt veräußern.
Laut Ihres Finanzkalenders wollen Sie den Jahresabschluss 2018 im April veröffentlichen. Können Sie da vielleicht schon etwas zum Geschäftsverlauf in 2018 verraten? Sind Sie mit dem (Geschäfts)Jahr 2018 eher zufrieden oder eher unzufrieden?
Antwort von Felix Krekel: Wir können in jedem Fall auf ein erfolgreiches Jahr 2018 zurückblicken. So ist es uns in 2018 gelungen, zwei Immobilienportfolios anzukaufen für die wir nachhaltiges Wertsteigerungspotential sehen. Zum einen ist dies ein Wohnportfolio mit über 400 Kleinraumwohnungen in Göttingen mit einer laufenden jährlichen Mieteinnahme von ca. 1,2 Mio. Euro und einem Kaufpreis von 9,3 Mio. Euro. Oder anders ausgedrückt: zu einem Faktor von unter 8! Zum anderen war das das aus zwölf ehemaligen, innerstädtischen Commerzbank Filialen bestehende, sogenannte Hydra Portfolio. Für sechs der Anfang September übernommen Standorte haben wir ein Entwicklungskonzept. Von den verbleibenden sechs Objekten haben wir bereits drei gewinnbringend am Markt verkauft. Für die restlichen drei Immobilien wollen wir bis Mitte des Jahres einen Käufer gefunden haben. Aussichtsreiche Gespräche werden bereits geführt.
Was den Geschäftsverlauf 2018 betrifft, so haben wir zu Ende August einen Nettoverlust in Höhe von ca. zwei Millionen Euro ausgewiesen. Einen Großteil erklärt die von uns Ende Januar begebene Optionsanleihe im Volumen von 20 Mio. Euro. Der 10%ige Kupon ist gleichbedeutend mit einer jährlichen Zinsbelastung von 2 Mio. Euro. Mit dem Emissionserlös haben wir in der Hauptsache mittels Gesellschafterdarlehen die beiden über Tochtergesellschaften erfolgten Portfolioankäufe Göttingen und Hydra finanziert. Da die Kaufpreise erst im weiteren Verlauf des Jahres fällig waren, stehen dem Zinsaufwand auf Ebene der Coreo AG für diesen Zeitraum keine entsprechenden Zinserträge entgegen. Das bedeutet, eine einfache Hochrechnung auf das Gesamtjahr ist somit nicht möglich, zumal im Zusammenhang mit der Begebung der Anleihe auch Einmalaufwendungen angefallen sind. Zudem haben wir, wie bereits erwähnt, im Oktober und November die ersten drei Objekte aus dem Hydra Portfolio verkauft.
Mit den Rückflüssen aus den Immobilienverkäufen war es uns möglich, die ersten 25% der Optionsanleihe zum Jahresende 2018 vorzeitig zu tilgen. Entsprechend werden sich die Zinsbelastungen aus der Optionsanleihe ab 2019 um ca. 25 % reduzieren. Wohlgemerkt bei entgegenstehenden Zinserträgen. Alles in allem dürfen wir also sehr zufrieden sein, mit dem, was wir im (Geschäfts)Jahr 2018 erreicht haben. Um den berechtigten Wünschen nach mehr Transparenz zu entsprechen und unseren Aktionären die Bewertung der Coreo Gruppe zu erleichtern, werden wir für das abgelaufene Jahr neben einem IFRS Abschluss erstmalig eine Konzernbilanz aufstellen.
Nachdem Sie mit dem (Geschäfts)Jahr 2018 sehr zufrieden sind, lautet logischerweise die nächste Frage, wie Sie Ihre nähere Zukunft einschätzen? Gehen Sie also optimistisch ins neue (Geschäfts)Jahr 2019 oder sehen Sie ggf. auch Schwierigkeiten auf Sie zukommen?
Antwort von Felix Krekel: Ich denke wir haben durchaus Veranlassung, sehr positiv ins (Geschäfts)Jahr 2019 zu blicken. Die Ende letzten Jahres – in einem überaus anspruchsvollen Marktumfeld – erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung hat uns einen Bruttoemissionserlös von 10,5 Mio. Euro beschert. Inkl. der vorhandenen Mittel und weiterem Fremdkapital sollten wir damit neue Objekte im Wert von gut 30 Mio. Euro erwerben können.
Zusätzlich würde ein Teilverkauf unserer MagForce Beteiligung den Investitionsrahmen weiter erhöhen. Parallel arbeiten wir an unserem Wohnungsportfolio in Göttingen und den im Bestand bleibenden Hydraobjekten. Sowie sich das in der Bewertung widerspiegeln wird, sollten wir den aktuellen LTV in Höhe von knapp 46% auf Objektebene erhöhen können und das auf Basis eines erhöhten Wertes.
An der Börse werden immer wieder sogenannte Megatrends von Anlegern gespielt. Vor einigen Jahren waren dies die BRICS, allen voran natürlich China sowie die damit verbundene weitere Globalisierung. Aktuell sind es eher Dinge wie Digitalisierung, Big Data/Künstliche Intelligenz. Haben solche Megatrends Einfluss auf Ihr Unternehmen und können Sie spezifizieren in wie fern genau?
Antwort von Felix Krekel: In dieser Hinsicht sind wir total langweilig. Bei uns geht es wirklich nur um Grund und Boden und Steine. Wir setzen auf Sachwerte! Insofern neigt unser Geschäft nicht annähernd zu solch dynamischen Entwicklungen, wie es in den von Ihnen genannten Branchen der Fall sein kann. Natürlich spielt das Thema Digitalisierung auch in der Immobilienbranche eine zunehmende Rolle. Aber für ein kleineres Unternehmen, wie es die Coreo ist, hat die Thematik noch keine Top Priorität.
Weitere Antwort von Marin Marinov: Ich möchte ergänzen, dass das keinesfalls bedeutet, wir würden die entsprechenden Märkte und Entwicklungen nicht beobachten. Denn mit Erreichen unserer Wachstumsziele, werden die mit der Digitalisierung einhergehenden Potentiale für uns in der absoluten Dimension größer. Bis dahin wird sich auch bei den PropTechs und den von ihnen angebotenen Produkten und Lösungen auch noch das ein oder andere tun. Kurzum, wir verfolgen die Entwicklungen mit Spannung, um zum gegebenen Zeitpunkt vorbereitet zu sein. Da Felix Krekel dem Aufsichtsrat der Solutiance AG angehört, haben wir auch über diese Verbindung, wenn Sie so wollen, ein Ohr am Markt.
Jetzt hat Herr Marinov die nächste Frage schon so ein wenig angeschnitten. Denn mich würde an dieser Stelle interessieren, wo Sie denn längerfristig mit Ihrem Unternehmen hin möchten? Gibt es da einen 3-, 5- oder gar 10-Jahres-Plan?
Antwort von Marin Marinov: Aktuell haben wir wie bereits erwähnt, einen Immobilienbestand im von ca. 45 Mio. Euro in den Büchern. Mittelfristig, d. h. auf Sicht von vier bis fünf Jahren, sollen hieraus schon 500 Mio. Euro werden. Allerdings steht bei uns nicht die Quantität, sondern die Qualität der Immobilien und damit die mögliche Wertsteigerung, die Erhöhung des NAV im Fokus. Sollten es zum Ende des genannten Zeitraums dann absehbar nur 450 Mio. Euro werden, würden wir das akzeptieren und nicht mit der Brechstange versuchen, die 500 Mio. Euro zu schaffen. Wir würden also lieber auf ein wenig Wachstum verzichten, wobei die Wachstumsperspektiven ja generell sehr gut sind.
Und die Immobilienbranche sollte auch aus den Fehlern der Vergangenheit lernen. Wir sind uns durchaus darüber im Klaren, dass weder die Immobilienpreise dauerhaft steigen, noch dass die Zinsen auf ewig auf dem aktuellen Niveau verharren werden. Nimmt man weiterhin an, dass wir uns momentan eher am oberen Ende als am unteren Ende eines Immobilienzyklus befinden, ist ein sehr selektiver Investitionsansatz, so wie wir ihn verfolgen, sicherlich alles andere als falsch. So es zu einer Korrektur am Immobilienmarkt kommen sollte, fühlen wir uns ob unserer Ankaufsfaktoren gut gerüstet.
Was Sie da sagen, erstaunt mich ein wenig. Denn bisher haben mir alle Verantwortlichen von Immobilienunternehmen, mit denen ich gesprochen habe, gesagt, dass Sie keine Spekulationsblase sehen und dementsprechend keine Korrektur erwarten. Sie sind hier der Erste, der das anders sieht, was mir persönlich sehr sympathisch ist. Denn es zeigt mir, dass Sie wohl eher konservativ planen!
Antwort von Marin Marinov: Es ist bekanntlich eine Binsenweisheit, dass die Börse keine Einbahnstraße ist. Dies gilt aber nicht nur für die Börse, sondern im Prinzip für alle Märkte. Ich kenne jedenfalls keinen einzigen Markt, der immer nur gestiegen wäre. Wenn Ihnen das tatsächlich so gesagt wurde, hat man wohl aus der Vergangenheit nichts gelernt. Ich halte eine Korrektur jedenfalls für so sicher, wie das Amen in der Kirche, wobei auch ich Ihnen leider nicht sagen kann, was sie am Ende auslösen wird und wann sie beginnt. Ich kann Ihnen aber sagen, dass wir zuletzt durchaus den Eindruck gewonnen haben, dass die Marktteilnehmer schon etwas vorsichtiger geworden sind.
Was die folgende Frage betrifft, muss ich nochmal auf die Vergangenheit der Coreo AG zu sprechen kommen. Wie eingangs erwähnt, ist die Coreo AG ja aus der Nanostart AG hervorgegangen. Jetzt gab es ja vor einigen Jahren, als Nanostart an die Börse ging, einen entsprechenden Nanotech-Hype, wodurch das Unternehmen und die Aktie recht bekannt waren. Den Namen Coreo kennen hingegen wohl bis dato nur wenige Anleger. Was wollen Sie tun, um Ihren Bekanntheitsgrad zu steigern? Und ist eine Indexaufnahme in den SDAX mittelfristig ein Ziel von Ihnen, wenn Sie es denn schaffen, den Immobilienbestand auf 500 Mio. Euro auszuweiten?
Antwort von Felix Krekel: Eine Indexaufnahme ist für uns noch weit entfernt, aber deswegen auf mittelfristige Sicht nicht ausgeschlossen. Also gilt es daraufhin zu arbeiten. Allerdings wird es den kleinen Unternehmen nicht gerade leicht gemacht. Etwas überspitzt formuliert könnte man meinen, die Deutsche Börse hätte kein Interesse mehr daran. Dafür scheint sich aktuell an der Börse Wien etwas zu tun. Dort könnte ein neues Marktsegment für Aktien kleinerer Unternehmen entstehen. Das beobachten wir sehr genau.
In Sachen Bekanntheitsgrad der ehemaligen Nanostart dürfen Sie nicht vergessen, dass das Listing über lange Jahre bestand und neben einer absoluten Boomphase auch den leidvollen Abstieg erlebt hat. Als Coreo AG stehen wir noch am Anfang unserer Geschichte und haben uns folglich zuerst einmal darauf konzentriert die Grundlagen zu schaffen, um überhaupt über etwas berichten zu können. Nachdem dies gelungen ist, haben wir selbstverständlich begonnen, unsere IR Aktivitäten zu intensivieren. So waren wir auf dem Eigenkapitalforum, auf dem Family Office Day (in Wien) und zuletzt noch auf der Münchener Kapitalmarkt Konferenz (mkk). Wenn Sie einen Blick auf unseren Finanzkalender werfen, sehen Sie, dass wir auch in 2019 überaus aktiv sein werden. Zudem werden wir seit November 2018 von der GBC AG auf der Researchseite begleitet. Die erstmalige Erstellung einer Konzernbilanz zum 31.12.2018 hatte ich bereits erwähnt.
Grundsätzlich sehen wir unsere Hauptaufgabe jedoch in der Steigerung des Nettoinventarwerts und damit des Aktionärsvermögens. Denn gemäß dem Börsenaltmeister Kostolany, um noch einmal ein Bild zu belasten, läuft der Hund seinem Herrchen mal voraus, mal hinterher. Im Fall der Coreo AG läuft der Hund aktuell hinter seinem Herrchen. Aber auch das wird nicht auf immer so bleiben.
Welche konkreten Ziele stehen bei Ihnen bei der Steuerung des Unternehmens im Vordergrund? Ich habe schon verstanden, dass bei Ihnen natürlich die Entwicklung des Bestands und des NAV im Vordergrund steht. Aber wie sieht es mit der Umsatz- und Gewinnentwicklung aus? Streben Sie da vielleicht in absehbarer Zeit an profitabel zu werden?
Antwort von Marin Marinov: Um Ihre Frage korrekt beantworten zu können, müssten wir uns zuerst auf die Reporting Ebene – sprich die AG oder den Konzern – verständigen und dann noch auf den Rechnungslegungskreis – IFRS oder HGB. Für einen kleinen, dynamisch wachsenden Immobilienbestandshalter dürfte es sehr schwer sein, einen handelsrechtlichen Gewinn zu erwirtschaften. In der IFRS Welt sieht es aufgrund der Bewertung der Immobilien zu Marktwerten jedoch ganz anders aus. Hiervon wird das ausgewiesene Jahresergebnis 2018 entscheidend abhängen. Weiterer Einflussfaktor sind die Erträge aus den getätigten Verkäufen. Auf der anderen Seite wird das Jahresergebnis nach IFRS durch den im Vergleich zum Vorjahresschluss niedrigeren MagForce-Kurs belastet. Was einen Ausblick auf das Jahr 2019 anbelangt, sind wir optimistisch, nicht nur die Mieteinnahmen erhöhen, sondern auch ein positives IFRS Ergebnis ausweisen zu können. Die Höhe wird aufgrund der noch relativ niedrigen Ausgangsbasis bei unserem Immobilienvermögen erheblich von Umfang und Art der in 2019 getätigten Transaktionen abhängen. Dass wir in der Lage sind, gut einzukaufen, haben wir aber inzwischen fünfmal eindrucksvoll bewiesen. Einen Grund warum das in Zukunft nicht mehr gelingen sollte, kann ich nicht erkennen.
Mit wachsendem Immobilienbestand wird sich auf der einen Seite die Entwicklung unserer Ergebnisse verstetigen und auf der anderen Seite deren Planbarkeit erhöhen.
Dann hätte ich noch eine abschließende Frage zur Aktionärsstruktur. Wie sieht diese nach der Durchführung der Kapitalerhöhung aus?
Antwort von Felix Krekel: Unser Ankeraktionär die Apeiron Investment Ltd., hinter der Christian Angermayer steht, hat entsprechend ihrer Ankündigung im Rahmen der Kapitalerhöhung ihren Anteil an der Coreo auf ca. 46% weiter ausgebaut. Gleichzeitig hat uns die BF Holding mitgeteilt, dass ihre Beteiligung auf unter 25% gefallen ist. Der Freefloat ist in Folge der Kapitalerhöhung leicht gestiegen und beläuft sich jetzt auf ein etwas mehr als ein Drittel.
Herr Marinov, Herr Krekel, ich bedanke mich für dieses sehr interessante Gespräch.