Liebe Leser,
die Immobilienbranche hat ein schweres erstes Halbjahr hinter sich. Verluste sind in der gesamten Branche wiederzufinden. Auch die Vonovia-Aktie blickt auf einen Kursverlust von 21 Prozent. Nachdem die LEG Immobilien ihre Jahresprognose angehoben hatte, war ein kleiner Lichtblick am Ende des Tunnels erkennbar. Doch all das wird von dieser anhaltenden Diskussion überschattet: die Enteignung der Wohnungen in Berlin. Nach einem Volksentscheid im Jahr 2021 hat sich die Mehrheit der Berliner für eine etwaige Maßnahme entschieden. Allerdings will und kann die Stadt nicht den aktuellen Marktpreis von circa 27 Milliarden Euro bezahlen. Jetzt könnte sogar der Fall eintreten, dass diese Wohnungen deutlich unter Marktwert verkauft werden müssen. Für Vonovia sieht es dementsprechend gar nicht gut aus – doch dazu gleich mehr. Ich wünsche Ihnen viel Spaß mit der heutigen Analyse! Ihr Erik Möbus.
DZ Bank meldet sich zu Wort: Enteignung im Fokus
Erst gestern hat die DZ Bank eine neue Analyse über die Vonovia-Aktie veröffentlicht. Der Analyst Karsten Oblinger hat dabei das Kursziel bei einem fairen Wert von 27,50 Euro belassen, genauso wie die Einstufung „Kaufen“. In dem Gutachten der Enteignung wurden die rechtlichen Möglichkeiten zur Vergesellschaftung großer Immobilienunternehmen beschrieben. Doch bis ein entsprechendes Umsetzungsgesetz verabschiedet wird, könnten nach der Expertenmeinung einige Jahre vergehen. Demnach würde Oblinger eine Entschädigung zu Marktpreisen erwarten. Insgesamt sei ein vollständiger Verkauf der Portfolios durch die Stadt Berlin unrealistisch, da dies nicht finanzierbar wäre.
Warburg Research bleibt bei starkem Kursziel!
Auch das Analystenhaus Warburg Research hat die Einstufung auf „Buy“ belassen und mit einem starken Kursziel auf sich aufmerksam gemacht. Konkret wurde der Zielpreis von Simon Strippig bei 38,60 Euro festgelegt. In der Analyse kritisierte der Analyst die Entscheidung der Expertenkommission in Berlin. Denn dadurch wäre eine Enteignung privater Wohnbestände prinzipiell möglich. Sollte dieser Fall eintreten, so dürften keine neuen Wohnungen mehr gebaut und gleichermaßen Investitionen gekürzt werden. Allerdings sollte mit Blick auf die Bewertung der Vonovia-Aktie die jetzige Entscheidung den Kurs kaum beeinflussen. Hingegen könnte sich dies auf der anderen Seite ändern, sobald ein mögliches Gesetz und die Entschädigung für die Unternehmen detaillierter festgehalten werden.
Erholung tritt ein!
Man muss schon sagen: Immobilienwerte haben ein hartes erstes Halbjahr hinter sich. Kursverluste sind in der gesamten Branche wiederzufinden. Ein Vergleich: Zwar setze sich der Branchenindex Stoxx Europe 600 Real Estate von seinem Tief im Oktober 2022 ab. Allerdings liegt dieser im Jahr 2024 immer noch mit fast 12 Prozent im Minus. Doch worauf ist dies zurückzuführen? Insgesamt leidet die Branche weiter unter dem Zinserhöhungszyklus, um die hohe Inflation zu bekämpfen. Allerdings drücken auch die sinkenden Immobilienbewertungen auf die Stimmung. Eine Randnotiz: Die noch konjunkturintensivere Rohstoff-Branche schnitt noch schlechter ab.
Doch es gibt einen kleinen Lichtblick am Ende des Tunnels. Denn kürzlich hat die LEG Immobilien die Prognose für das Jahr 2024 angehoben. Dabei soll das höher als erwartete Mietwachstum für noch bessere Ergebnisse sorgen. Diese positive Meldung hat die gesamte Branche angetrieben. Konkret hat die LEG-Aktie 7,5 Prozent gewonnen und damit das Halbjahresminus auf knapp 11 Prozent eingedämmt. Auch die Vonovia-Aktie reagierte positiv. Dennoch erstrecken sich die Verluste im ersten Halbjahr auf 21,81 Prozent.
Kommt jetzt die Enteignung?
Berlin möchte profitorientierte Immobiliengesellschaften, die mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin besitzen, enteignen. Die Bestände sollen dann in Gemeineigentum überführt werden und für die Verwaltung soll eine Anstalt des öffentlichen Rechts geschaffen werden. Das Ziel dabei ist es, die Bestände nicht mehr zu privatisieren. Der entsprechende Volksentscheid wurde bereits 2021 in Berlin durchgeführt. Dabei hat die Mehrheit dafür abgestimmt, die Wohnungsunternehmen zu enteignen. Das Vorhaben wurde nun von einem Arbeitskreis geprüft und nun liegen Ergebnisse vor. Nach einer Expertenkommission ist die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen in Berlin nun möglich!
Vonovia hat aktuell rund 144.000 Wohnungen in Berlin. Mit einem Verkaufswert von 3.125 Euro pro Quadratmeter ergibt sich also ein gesamter Wert in Höhe von 27,8 Milliarden Euro (Stand März 23). Es wurde jetzt entschieden, dass Berlin diese Wohnungen gegebenenfalls auch deutlich unter dem aktuellen Marktwert erwerben kann. Dafür wäre sogar keine Änderung der Berliner Landesverfassung nötig. Nach der Kommission könnte also die Enteignung wie beschrieben durchgeführt werden. Das wäre für Vonovia natürlich der Super-GAU.
Kursziel sorgt für Aufsehen!
Insgesamt sehen die Analysten dennoch deutliches Potenzial bei der Vonovia-Aktie. Abschließend blicken wir nun auf alle Einschätzungen der führenden Analystenhäuser. Aktuell wird das Papier von 16 Experten gedeckt. Dabei sind 11 „Buy“-Ratings am Markt platziert. Dazu existieren 3 „Hold“-Empfehlungen, wodurch sich 2 „Sell“-Einschätzungen ergeben. Das durchschnittliche Kursziel der Vonovia-Aktie beläuft sich dabei auf 30,98 Euro pro Anteilschein. Verrechnen wir dies mit dem gestrigen Schlusskurs, so ergibt sich ein weiteres Aufwärtspotenzial in Höhe von 78,38 Prozent. Das höchste Kursziel ist nach den Daten von Marketscreener demnach bei 70,60 Euro festgelegt. Hierbei würde sich ein Potenzial in Höhe von 306,56 Prozent ergeben.
Fazit des Tages!
Vonovia hat in Bezug auf die Enteignung im Anschluss ein Statement abgegeben. Hierbei wurde Artikel 15 des Grundgesetzes herangezogen, der einfach gesagt impliziert, dass der Konzern angemessen entschädigt werden solle – gerade mit Blick auf das Prinzip der Verhältnismäßigkeit. Auch wurde angekündigt, dies auf europäischer Ebene zu prüfen. Grundsätzlich wurden nun die ersten Rahmenbedingungen für eine Enteignung geschaffen. Berlin ist allerdings hoch verschuldet und kann nach aktuellem Stand keinesfalls die gesamte Summe von circa 27 Milliarden Euro bezahlen. Ich möchte nochmal betonen, dass hier noch nichts in Stein gemeißelt ist. Dennoch sieht es für Vonovia ganz und gar nicht gut aus. Unterm Strich würde ein solcher Prozess jedoch meiner Meinung nach mehreren Jahren andauern, gerade mit Hinblick auf die entsprechenden Gesetzgebungen. Es bleibt weiterhin spannend.
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